Apparu en 1999 avec les obligations sur l’amiante, le nombre de domaines concernés par le diagnostic immobilier n’a pas cessé d’augmenter. Depuis 2007 ils sont regroupés dans un document appelé Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), avec des obligations différentes selon qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location.

Amiante

Du latin « amiantos » (incorruptible), l’amiante est une substance minérale à filaments (sa fibre est 2000 fois plus mince qu’un cheveu). C’est une roche courante, que l’on trouve à l’état naturel sur tout le globe terrestre. Dans le milieu naturel, on compte environ 1 à 3 fibres par litres d’air en moyenne, mais du fait de sa forme particulière, le corps humain ne peut pas le rejeter. Il génère donc des risques de mésothéliome et de cancer. C’est le parallèle entre l’exposition à l’amiante et les cancers développés par la suite qui a permis une prise de conscience du risque lié à certains matériaux de construction. 

Connu depuis plus de 2000 ans, l'amiante a des propriétés mécaniques, physiques et chimiques exceptionnelles : résistance au feu, faible conductivité thermique et électrique, résistance à la traction et à l’usure, résistance aux agressions chimiques, flexibilité, élasticité, possibilité d’être tissé, faible coût.

Aucun minéral aujourd’hui n’associe toutes ces qualités en même temps. Il a été utilisé en masse dans l’industrie et le bâtiment, notamment dans les années 1960 à 1980. On compte environ 174 millions de tonnes extraites dans le monde au cours du XXème siècle. En France il existe près de 3000 produits référencés amiantés. 

En 1990, la France était le premier pays importateur en Europe et le cinquième dans le monde.

En 1996 la règlementation sur l’amiante apparait et impose une interdiction totale de commercialisation, un repérage dans tous les bâtiments et des procédures de protection à suivre lors de travaux. 

Obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997, Dual Expertises intervient dans les principales missions de repérage de matériaux amiantés : 

- diagnostic amiante avant vente
- diagnostic Technique Amiante (DTA) pour les parties communes
- diagnostic amiante avant travaux
- diagnostic amiante avant démolition 

Le repérage est effectué par un diagnostiqueur qui répond aux obligations légales entrées en vigueur le 1er novembre 2007 (certification du technicien, minimum de garantie en assurance et indépendance et impartialité dans la réalisation du diagnostic). Grâce à notre expérience et nos connaissances, nous intervenons sur site et effectuons une inspection approfondie du bâti. 

Si des matériaux ou produits susceptibles de contenir de l’amiante sont repérés, nous effectuons des prélèvements en respectant toutes les précautions nécessaires et nous les confions à un laboratoire accrédité par le COFRAC pour analyse. 

Nous établissons ensuite un rapport clair et précis, respectueux de la norme, qui indique le cas échéant la situation exacte dans le bâti des matériaux contenant de l’amiante à l'aide d'un schéma et de photos, et nous prescrivons une évaluation périodique ou des mesures conservatoires.

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Diagnostic Performance Énergétique

Le réchauffement climatique est un phénomène préoccupant, il est urgent de réduire notre consommation énergétique et donc nos émissions de gaz à effet de serre. Afin de pouvoir quantifier la consommation de chaque bâtiment, la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments n°2002/91 de janvier 2003 vise à donner un cadre européen aux politiques nationales de réduction des consommations d’énergie des bâtiments existants ou en projet de construction, dans la perspective de la mise en œuvre du protocole de Kyoto, et instaure le diagnostic de performance énergétique (DPE). C’est le point de départ du programme de rénovation énergétique.

Le DPE a pour objectifs :
• d’informer le futur propriétaire ou locataire sur la consommation énergétique du logement et le coût moyen de celle-ci,
• de les sensibiliser aux conséquences de leur consommation en énergie sur le climat de notre planète, en repérant cette consommation et les émissions de CO2 qui en résultent, d’une part sur une étiquette « énergie » et d’autre part sur une étiquette « climat », suivant une échelle de A (logement économe) à G (logement énergivore)
• de leur donner des conseils pour maîtriser leur consommation sous forme de recommandations de gestion et de comportement et pour le futur propriétaire des recommandations de travaux d’économie d’énergie ou de lutte contre l’effet de serre. 

Il existe de nombreuses situations où le DPE est obligatoire, à partir du moment où l’immeuble concerné est pourvu d’un système de chauffage :
- dans le cadre de la vente d’un bien, le DPE doit être affiché dans l’annonce immobilière et doit être annexé à l’acte authentique.
- dans le cadre de la location d’un bien, le DPE doit être affiché dans l’annonce immobilière et doit être annexé au bail.
- pour les immeubles neufs (permis de construire déposé après le 1er juillet 2007)
- pour les Etablissements Recevant du Public (ERP), un DPE doit être affiché.
- pour les bâtiments équipés d’un système de chauffage collectif, un DPE ou un audit énergétique sur l’ensemble du bâtiment doit être réalisé avant le 31 décembre 2016.

Sa durée de validité est de 10 ans.

Il existe 2 méthodes de réalisation d’un diagnostic de performance énergétique : 
- La méthode conventionnelle dite « 3CL » qui concerne uniquement les biens construits après le 1er janvier 1949 munis d’un système de chauffage individuel. Elle consiste à relever des informations sur 60 points de contrôle et les entrer dans un logiciel. Ce dernier calcule alors une consommation théorique selon un usage normalisé du bien.
- La méthode sur facture, qui concerne les logements construits avant 1949 ou les immeubles munis d’un système de chauffage collectif. La consommation est calculée sur une moyenne des trois dernières années. Dans le cas où les factures ne seraient pas disponibles, il est alors possible d’éditer un DPE vierge. 

Un diagnostiqueur qui répond aux obligations légales entrées en vigueur le 1er novembre 2007 (certification du technicien, minimum de garantie en assurance et indépendance et impartialité dans la réalisation du diagnostic) intervient sur site et analyse le bien dans ses moindres détails. 

Il établit ensuite un rapport clair et détaillé selon le modèle donné par la législation où sont reprises les recommandations afin d'améliorer la performance énergétique du logement. Dans certains cas (chauffage collectif dans une copropriété par exemple), des documents supplémentaires sont nécessaires pour réaliser le DPE. 

Depuis le 1er juin 2013, tous les DPE établis sont référencés dans la base www.observatoire-dpe.fr
Ce diagnostic n'a qu'une valeur informative. Il ne peut en aucun cas être utilisé afin de négocier un prix de vente.

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Loi Carrez

Afin de protéger les acquéreurs de biens immobiliers en copropriété et d'éviter les litiges, la Loi Carrez impose des règles de mesurage spécifiques: ne vont être prises en compte que les surfaces privatives et non les surfaces habitables. Ainsi les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres ne seront pas retenues. Il n’est pas tenu compte non plus des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Les lots annexes comme un garage, une place de parking, une cave, … n'entrent pas dans le cadre de ce mesurage. 
Autre obligation de mesurage, la loi de mobilisation pour le logement dite « loi Boutin » impose dans le cadre d’une location d’un bien à usage d’habitation la mention de la surface habitable dans le bail. 

Lors de la vente de parties privatives d’immeuble en copropriété (horizontale ou verticale), un certificat de surface Loi Carrez doit être obligatoirement annexé à tous les documents intervenant dans la cession: le compromis de vente, la promesse avant vente, le contrat de location-accession et de location-vente, le viager, l'acte authentique ou la vente par adjudication. Dans le cas où il ne serait pas mentionné, l'acte est nul. En cas d'erreur de mesurage de plus de 5%, l'acquéreur peut demander un dédommagement financier. 
Lors de la location d’un bien à usage d’habitation la mention de la surface habitable dans le bail est obligatoire. 

Afin de garantir un résultat précis, le technicien intervient sur site et effectue un relevé rigoureux à l’aide d’un mètre laser en respectant la démarche de calcul imposée par la législation. Il établi par la suite un certificat reprenant les surfaces de chaque pièce et la superficie totale, ainsi que les surfaces non prises en compte. 
Les définitions de la surface dite Carrez et de la surface habitable étant différentes et complexes, il est conseillé de faire appel à un professionnel.
La durée de validité n’est pas limitée sauf en cas de travaux, il est quand même fortement conseillé de procéder à un nouveau mesurage si le cabinet d’expertise ayant réalisé les précédents relevés n’existe plus. Il n’y aurait dans ce cas aucun recours.

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Termites

Les termites, comme les fourmis, sont des insectes sociaux qui vivent en colonies structurées en castes (larves, ouvriers, soldats, nymphes…). Les bâtiments contenant du bois et des matériaux à base de cellulose constituent des réserves de nourriture conséquentes, de plus les conditions de température et d'humidité à l'intérieur d'un logement présentent un environnement idéal pour leurs développements. Les dommages causés sont souvent importants et irréversibles. En France métropolitaine, on en rencontre deux grandes familles: les termites dits “souterrains” (reticulitermes) et les termites dits “de bois sec” (kalotermes). Les territoires d’outre-mer ne sont pas épargnés non plus. 

D'autres agents de dégradation biologique peuvent également attaquer de façon importante les constructions: les insectes à larve xylophage (capricornes, vrillettes) et les champignons (mérule).

La loi vise donc à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, elle définit les conditions d'organisation de la prévention et la lutte contre les insectes.

Afin de protéger les acquéreurs et les propriétaires d’immeubles, des zones à risque sont définies par arrêté préfectoral. Dans le cadre d’une vente, un état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois à la date de signature de l’acte authentique doit être annexé. Ce document doit être réalisé par un professionnel qui répond aux obligations légales entrées en vigueur le 1er novembre 2007 (certification du technicien, minimum de garantie en assurance et indépendance et impartialité dans la réalisation du diagnostic).
Le vendeur ne peut se prévaloir de la garantie de vice caché si ce diagnostic n'est pas annexé à l'acte de vente, ce qui peut entrainer l'annulation de la vente ou une indemnisation de l'acquéreur.

A l’aide d’outils appropriés, nous intervenons sur site et recherchons toutes traces pouvant indiquer la présence de termites ou agent de dégradation biologique du bâti. En cas de résultat positif, nous constatons le type de l'attaque, son auteur et son importance. 
A la suite de la visite, nous établissons un rapport clair reprenant nos conclusions, ainsi que d'éventuelles mesures conservatoires à mettre en œuvre pour la sauvegarde du bâti.

En cas de présence avérée de termites, le propriétaire doit le signaler en mairie sous peine d'une contravention de 3ème classe.

Nous informons le propriétaire sur les travaux possibles afin de palier au problème, Par soucis d’indépendance, nous n’avons aucun lien avec des sociétés de traitement du bois.

Pour accéder à la carte départementale des infestations, cliquez ici

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Plomb

Le plomb, sous forme de céruse (hydroxycarbonate de plomb) a été utilisé dans la composition de peintures fabriquées avant 1949 car il améliorait leur pouvoir couvrant, leur durabilité et une bonne protection des supports.
Pourtant le problème de la toxicité du plomb est connue depuis l’antiquité.
Une fois ingéré ou inhalé, le plomb va pénétrer dans l’organisme et être stocké notamment dans les os d’où il peut être libéré dans le sang. Il provoque alors des maladies telles que le saturnisme (atteinte du système nerveux) et diverses anémies. Les travailleurs très exposés, les enfants et les femmes enceintes sont les plus exposés.

Dual Expertises intervient dans trois types de mission concernant le risque d’exposition au plomb : 

- Lors de la vente de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Nous procédons alors à l’établissement d’un CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) avant vente. Il doit être obligatoirement annexé à tout acte authentique et avoir été établi moins d'un an avant la date de signature de l’acte. 

- Lors de la location de tout ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Nous procédons alors à l’établissement d’un CREP avant location. Il doit être obligatoirement annexé à tout nouveau contrat de location et avoir été établi moins de six ans avant la date de signature du bail. 

- Pour les parties communes d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation et construit avant le 1er janvier 1949. Ce CREP doit avoir été réalisé avant le 12 août 2008. 

Si la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils réglementaires est confirmée, une copie du constat doit être remise aux occupants. 

Le plomb ne peut pas être repéré à l’œil nu, un technicien intervient sur site et relève le taux de plomb dans tous les éléments composant le bien (murs, portes, fenêtres, volets, plinthes,…) grâce à un appareil de mesure à fluorescence X. A la suite de la visite, il établit un rapport clair et rigoureux indiquant le cas échéant les revêtement contenant du plomb, leur état de conservation et leur localisation exacte. Dès qu’il y a présence de revêtement dégradé positifs, le propriétaire est tenu d’effectuer des travaux, afin de supprimer le risque d’exposition au plomb.
Dans le cas où d'éventuels facteurs de dégradation du bâti ont été relevés, il doit transmettre une copie de son rapport aux services de l’Agence Régionale de Santé. 

Le vendeur ne peut se prévaloir de la garantie de vice caché si ce diagnostic n'est pas annexé à l'acte de vente, ce qui peut entrainer l'annulation de la vente ou une indemnisation de l'acquéreur.

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Gaz

Une installation intérieure de gaz mal entretenue est source de dangers pour les occupants d’un logement. La non-conformité d’une installation peut engendrer des accidents liés à une fuite ou des intoxications au monoxyde de carbone. Chaque année en France on compte plus de 6000 cas d’intoxication et environ 300 décès liés au monoxyde de carbone.

Afin d’améliorer la sécurité des occupants, lors d’une vente d’un bien immobilier à usage d’habitation le contrôle de l’état des installations intérieures de gaz de plus de 15 ans est obligatoire depuis le 1er novembre 2007. Il doit obligatoirement être annexé à l’acte authentique. Sa durée de validité est de 3 ans et il est réalisé à but informatif : il n’y a pas d’obligation de travaux de la part du propriétaire vendeur. Suite à la loi ALUR, l’obligation de contrôle va être étendu à la location. Le vendeur ne peut se prévaloir de la garantie de vice caché si ce diagnostic n'est pas annexé à l'acte de vente, ce qui peut entrainer l'annulation de la vente ou une indemnisation de l'acquéreur.
Un diagnostiqueur qui répond aux obligations légales entrées en vigueur le 1er novembre 2007 (certification du technicien, minimum de garantie en assurance, indépendance et impartialité dans la réalisation du diagnostic) intervient sur site et vérifie notamment l'état des appareils de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire alimentés en gaz, l'état de la tuyauterie fixe d’alimentation en gaz et l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz. Lorsque cela est possible, il mesure à l'aide d'un détecteur de combustion le tirage et le débit de la chaudière, ainsi que l’éventuelle présence de monoxyde de carbone dans l’air ambiant.
Dans le cas où un Danger Grave Immédiat est détecté, il procède à la coupure de l’alimentation en gaz du logement et en informe le fournisseur. A la suite de la visite, il établit un rapport clair et précis indiquant le cas échéant les anomalies éventuelles et les mesures à mettre en œuvre.

Le vendeur ne peut se prévaloir de la garantie de vice caché si ce diagnostic n'est pas annexé à l'acte de vente, ce qui peut entrainer l'annulation de la vente ou une indemnisation de l'acquéreur.

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Electricité

L’électricité est une des premières causes d’accidents domestiques en France : sur 250 000 incendies annuels en France, 80 000 seraient d'origine électrique et on compte environ 200 morts par an des suites d’une électrocution. La vétusté des installations en est très souvent la cause, on estime qu’environ 10% des installations électriques en France sont particulièrement dangereuses.
Afin d’améliorer la sécurité des occupants, lors d’une vente d’un bien immobilier à usage d’habitation le contrôle de l’état des installations intérieures d’électricité de plus de 15 ans est obligatoire depuis le 1er janvier 2009. Il doit obligatoirement être annexé à l’acte authentique. Sa durée de validité est de 3 ans et il est réalisé à but informatif : il n’y a pas d’obligation de travaux de la part du propriétaire vendeur. Suite à la loi ALUR, l’obligation de contrôle va être étendu à la location.
Un diagnostiqueur qui répond aux obligations légales entrées en vigueur le 1er novembre 2007 (certification du technicien, minimum de garantie en assurance et indépendance et impartialité dans la réalisation du diagnostic) intervient sur site et vérifie l'installation en respectant la norme en vigueur. Le contrôle débute de l'appareil général de commande et de protection propre à chaque logement et se déroule jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. Le diagnostic vise également à l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. 

A la suite de la visite, il établit un rapport clair et précis indiquant le cas échéant les anomalies éventuelles relevées.

Le vendeur ne peut se prévaloir de la garantie de vice caché si ce diagnostic n'est pas annexé à l'acte de vente, ce qui peut entrainer l'annulation de la vente ou une indemnisation de l'acquéreur.

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